先日、お客様からこんな相談を受けました。
「今年の年収が大幅にアップするので、不動産収益物件を購入したい。その際、修繕費を多めに
計上したいので、物件価格が安くて修繕費が多額に計上できる物件を探してほしい。
今年の修繕費を一括経費として計上することで来年の確定申告に向けて節税したい」とのことでした。
不動産投資をしていると、物件の修繕費やリフォーム費用をどう経費計上するかは非常に重要ですよね。
特に「一括で経費として落とせるのか？それとも資本的支出となり減価償却なのか？」は節税戦略に大きく影響します。
このようなケース、果たして思い通りに節税できるのでしょうか？
私は税理士でないので、最終判断は税理士さんと相談していただきたいのですが、
一般的には次のように分類されているようです。
修繕費 VS. 資本的支出の違いとは？
不動産の修繕費用は、会計上 《修繕費》 と 《資本的支出》 の2つに分類されます。
それぞれの違いを簡単にまとめると…
《修繕費》建物の維持や現状回復のための修理・修繕 ⇒ 全額をその年の経費として計上可能
《資本的支出》建物の価値を向上させる改修・増築 ⇒ 減価償却費として数年にわたって計上
つまり《修繕費》として認められれば、すぐに全額経費になりますが
《資本的支出》となると減価償却となり、節税のインパクトが変わってきます。
どんな工事が修繕費として認められるのか？
国税庁の基準では、以下のような工事が 《修繕費》 として認められやすいとされているようです。
● 屋根や外壁の補修（例：ひび割れ補修や塗装）
● 水漏れ修理、配管の修理
● 壊れた給湯器の交換
● 一部の畳や床の張り替え
● 壊れたエアコンやボイラーの修理
基本的に、「元の状態に戻すための修理」は修繕費として認められやすいようです。
資本的支出になりやすいケース
一方で、以下のような工事は 《資本的支出》 になりやすいため注意が必要です。
● 建物の寿命を延ばす大規模リフォーム
● 新しい設備の追加（例：エレベーターや太陽光発電システムの設置）
● フローリングへの張り替え
● 耐震補強工事
● 物件の用途変更（例：事務所を住宅に変更）
こういった改修は、資産価値を向上させるため、 一括経費ではなく減価償却 となるようです。
（1）修繕費で節税？それとも減価償却？不動産投資の経費計上のポイント！ … 続く